다주택자 양도소득세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일을 끝으로 종료됩니다.
2022년 5월 10일 시작돼 4년간 매년 1년씩 연장돼 온 조치입니다.
매년 자동 연장되다 보니 시장 일각에서는 이번에도 한 번 더 연장될 것이라는 기대가 있었지만, 정부는 1월 말부터 “연장은 없다”는 메시지를 반복했고, 일몰 연장 규정이 빠진 시행령 개정안을 3월 1일자로 시행하면서 추가 연장 가능성을 제도적으로 닫았습니다.
5월 10일부터는 별도 입법 없이도 자동으로 중과세율 체계가 부활합니다.
양도세 중과 제도
다주택자 양도세 중과의 법적 근거는 「소득세법」 제104조 제7항입니다.
1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 기본세율(6~45%)에 추가 세율을 가산하는 구조로, 2주택자는 +20%포인트, 3주택 이상자는 +30%포인트가 더해집니다.
여기에 양도세의 10%가 부가되는 지방소득세까지 포함하면 3주택 이상자의 최고 실효세율은 82.5%까지 올라갑니다.
양도차익의 8할 이상이 세금으로 빠져나갈 수 있는 구조입니다.
세율 자체보다 더 큰 영향을 주는 요소가 하나 더 있습니다.
중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제된다는 점입니다.
다주택자에게 적용되는 일반공제는 보유 3년 이상부터 연 2%씩 최대 30%(15년 이상)까지 양도차익에서 공제해 주는 제도인데, 중과세율이 적용되면 이 공제가 통째로 사라집니다.
참고로 1세대 1주택자는 보유 4%·거주 4%로 연 8%씩 최대 80%(10년 이상 보유 + 2년 이상 거주)까지 받을 수 있어 다주택자와 출발선 자체가 다릅니다.
결과적으로 중과 적용 시 과세표준이 크게 늘어나면서, 보유 기간이 길고 양도차익이 큰 주택일수록 세부담 증가 폭이 가팔라지는 구조입니다.
여기에 단기 보유 세율과의 경합 규정도 함께 살펴봐야 합니다.
보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 단기 세율과 중과세율로 각각 계산해서 큰 세액을 적용하기 때문에, 단기 다주택자는 중과 부활과 무관하게 이미 매우 높은 세율을 적용받고 있다는 점도 함께 고려해야 합니다. (/출처: 국세청 양도소득세 세율 안내)
한시 배제는 왜 4년이나 이어졌나
지금 형태의 다주택자 중과 구조는 2018년 4월 신설된 소득세법 제104조 제7항에서 출발합니다.
도입 당시 +10%·+20%포인트였던 가산세율은 2020년 8월 +20%·+30%포인트로 강화됐고, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 주택 수 산정에 포함됐습니다.
조합원입주권은 그보다 앞선 2005년 12월 개정으로 이미 주택 수에 들어와 있었습니다.
다만 조합원입주권은 관리처분계획 인가 시점부터 주택 수에 잡힌다는 점은 자주 놓치는 부분입니다.
조합설립인가나 사업시행인가 단계까지는 주택 수 산정 대상이 아닙니다.
2022년 5월, 윤석열 정부는 출범 직후 시행령을 개정해 한시 배제 조치를 도입했습니다.
명분은 거래 활성화였지만 본질은 두 가지 인식이었습니다.
하나는 +20%·+30%포인트 가산이 너무 무겁다는 정책 판단이었고, 다른 하나는 양도세 부담이 커지면 다주택자가 매도 자체를 포기하면서 매물이 사라지는 ‘매물 잠김’ 우려였습니다.
양도세는 매도 시점에만 부과되는 세금이라는 점이 핵심인데, 이 구조에서 세율을 너무 높이면 오히려 매도를 막아 시장이 굳어버린다는 논리입니다.
매번 1년씩만 연장한 것도 의도가 있었습니다.
한 번에 영구 폐지하면 정치적 부담이 컸고, 5년·10년 단위로 길게 연장하면 정책 신호가 흐려진다는 판단이었습니다.
1년 단위 연장은 매년 시장에 “이번이 마지막일 수 있다”는 신호를 주면서 매물 출회를 유도하는 부수 효과가 있었습니다.
이재명 정부는 1월부터 연장 불가 입장을 분명히 했습니다.
대통령은 1월 23일 SNS에서 “연장은 전혀 고려하지 않고 있다”고 밝혔고, 3월에는 “팔면서 내는 세금보다 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있을까”라며 보유세 강화 가능성까지 시사했습니다.
결국 일몰 연장 규정이 빠진 시행령 개정안이 3월 1일자로 시행되면서 추가 연장 가능성은 제도적으로 닫혔습니다.
동시에 진행된 2025년 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역·투기과열지구로 신규 지정됐기 때문에, 5월 10일 이후 중과 대상 범위는 오히려 더 넓어진 상태에서 부활하게 됩니다.
5월 10일에 실제로 바뀌는 것
5월 10일부터 양도되는 조정대상지역 내 주택에는 다시 +20%·+30%포인트 가산세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 함께 배제됩니다.
같은 주택을 9일에 파느냐 10일에 파느냐에 따라 세액이 두 배 가까이 차이 날 수 있습니다.
신한은행 우병탁 프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션이 그 격차를 잘 보여줍니다.
조정대상지역에서 10년 전 10억 원에 산 주택을 20억 원에 파는 2주택자의 경우, 5월 9일 이전에 양도하면 양도세는 약 3억 2,891만 원입니다.
기본세율이 적용되고 10년 보유에 따른 20% 장기보유특별공제까지 받은 결과입니다.
같은 거래를 5월 10일 이후에 하면 +20%포인트 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 배제되면서 양도세는 약 6억 4,076만 원으로 늘어납니다.
같은 주택, 같은 양도차익인데 단 하루 차이로 약 3억 1,000만 원, 거의 두 배의 세금이 더 부과되는 셈입니다.
보유 기간이 더 길거나 양도차익이 더 큰 주택일수록 격차는 더 벌어집니다. (/출처: 뉴시스)
다만 양도세에서 ‘양도일’은 계약일이 아니라 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날입니다.
5월 9일까지 계약만 끝낸다고 자동으로 중과가 배제되는 게 아니라, 원칙적으로는 잔금까지 그 안에 마쳐야 한다는 뜻입니다.
이 점에서 시장 혼선이 클 것으로 본 정부는 2월 12일 보완방안을 발표했습니다.
5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 객관적으로 증빙되면, 기존 조정대상지역은 계약일로부터 4개월 이내, 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역은 6개월 이내 잔금을 치르는 경우에도 중과가 배제됩니다. (/출처: 한국AI부동산신문)
토지거래허가구역은 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 건도 같은 기한 내에 양도하면 적용 대상에 포함됩니다.
토허구역의 허가 심사가 통상 3주 정도 걸리고 계약부터 잔금까지 3~4개월이 소요되는 현실을 감안한 조치입니다. (/출처: 법무법인 바른)
시장은 이미 절반쯤 반응
다주택자들의 매도 행렬은 1월 말 대통령 메시지가 나온 직후부터 시작됐습니다.
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 1월 1일 기준 약 5만 7천 건에서 3월 21일 8만 건을 넘어서며 정점을 찍었습니다.
압구정 등 초고가 단지에서는 직전 최고가 대비 수억 원에서 10억 원 이상 낮춘 매물이 ‘다주택자 급매물’ 꼬리표를 달고 등장했습니다.
한국부동산원 공동주택 실거래가격지수에 따르면 3월 계약 기준 서울 아파트 실거래가는 전월 대비 0.59% 하락한 것으로 잠정 집계됐는데, 2025년 8월 이후 약 7개월 만의 하락 전환입니다. (/출처: 헤럴드경제)
다만 4월 들어 흐름이 달라졌습니다.
매물은 7만 2천 건 수준으로 약 1만 건 가까이 줄었고, 강남 3구가 차례로 반등했습니다.
송파구는 4월 3주(20일 기준)에 0.07%로 9주 만에 상승 전환했고, 서초구는 4월 4주(27일 기준)에 0.01%로 10주 만에 하락세를 끊었습니다.
4월 4주 한국부동산원 통계에서 마이너스를 기록한 자치구는 강남구(-0.02%)와 용산구(-0.03%) 두 곳뿐이었습니다.
한강벨트 7개 구(성동·마포·광진·영등포·동작·양천·강동)와 핵심 4구(강남·서초·송파·용산)의 매물 흡수율이 4월 기준 각각 36.9%와 16.6%로 두 배 이상 차이가 난다는 분석도 나왔습니다.
풀린 매물의 상당 부분은 이미 소화됐고, 추가로 던질 매물이 있는 다주택자는 이제 많지 않다는 신호로 읽힙니다. (/출처: 시사저널e)
이 흐름이 의미하는 바는 중요합니다.
5월 9일 직전까지 다주택자가 던질 만한 매물은 대부분 이미 시장에 풀려 있었고, 4월 들어 그 매물들이 급매 위주로 소화되면서 호가가 다시 단단해지기 시작했다는 뜻입니다.
5월 10일은 매물 폭탄의 시작점이 아니라 오히려 매물 출회 사이클의 마무리 시점에 가깝다는 해석이 가능합니다.
시나리오 1 — 매물 잠김
5월 10일 이후 가장 자주 거론되는 시나리오는 매물 잠김입니다.
양도세는 매도 시점에만 부과되는 세금이라는 점이 핵심입니다.
팔지 않으면 부과되지 않는 구조이기 때문에, 중과세율이 다시 살아나면 다주택자는 차라리 보유를 택할 유인이 생깁니다.
4년간 한시 배제가 도입된 가장 큰 이유 자체가 바로 이 매물 잠김 우려였습니다.
이미 4월 중순부터 일부 강남권 단지에서 호가를 다시 올리며 버티기에 들어가는 흐름이 관찰되고 있고, 용산·성동구도 매물이 5일 사이 1~2% 줄어드는 등 비슷한 양상이 나타나고 있습니다.
매도 의사가 있던 다주택자 중 5월 9일까지 거래를 마치지 못한 사람들은 사실상 세 가지 선택지를 갖게 됩니다.
첫째, 중과세율을 감수하고 그대로 파는 것.
둘째, 보유로 전환해 시장 가격이 더 오르기를 기다리는 것.
셋째, 자녀에게 부담부 증여로 이전하는 것입니다.
우병탁 위원의 같은 시뮬레이션을 따라가면, 단순 증여 시 자녀가 부담할 증여세는 약 6억 140만 원으로 계산되는데 여기에 취득세까지 포함하면 총 부담은 약 8억 4,940만 원이 됩니다. (/출처: 매일경제 기사)
5월 10일 이후 매도(약 6억 4천만 원)보다 비싸지지만, 향후 가격 상승이 예상되는 강남권 핵심 자산이라면 자녀에게 이전해 두는 쪽이 장기적으로 유리하다는 판단이 가능합니다.
보유로 전환하는 비율, 증여로 이전하는 비율이 모두 합쳐지면 시장에 나오는 매물은 줄고 거래량도 함께 감소합니다.
매물과 거래가 동반 감소하는 국면에서는 호가가 다시 오르면서 가격은 오히려 단단해지는 역설이 가능합니다.
특히 강남·서초·송파·용산 같은 핵심 지역에서는 이 효과가 더 강하게 나타날 가능성이 큽니다.
다주택자 입장에서 양도차익이 가장 큰 자산이고, 향후 가격 상승 여력에 대한 확신도 가장 높은 지역이기 때문입니다.
같은 다주택자라도 차익이 상대적으로 적은 외곽·중저가 주택부터 정리하고 핵심지 자산은 끝까지 쥐고 가는 패턴이 자주 거론되는 것도 이 때문입니다.
시나리오 2 — 추가 매물 출회
반대 시나리오의 트리거는 6·3 지방선거 이후 예고된 보유세 개편입니다.
정부는 양도세 중과 종료를 첫 단계로 두고, 7월 세법 개정안에 비거주 1주택자 장기보유특별공제 손질, 초고가·비거주 1주택자 보유세 강화, 공정시장가액비율 조정 등을 담을 가능성을 열어둔 상태입니다. (/출처: 서울경제)
공정시장가액비율은 종합부동산세와 재산세의 과세표준을 결정하는 핵심 변수로, 이명박 정부 시절 도입돼 80% 선을 유지하다 문재인 정부 때 95%까지 올랐고, 윤석열 정부 들어 60%까지 내렸던 비율입니다.
이 비율을 80%로 다시 끌어올린다면 보유세 부담은 즉시 큰 폭으로 늘어납니다.
셀리몬 시뮬레이션에 따르면 전용 84㎡ 기준 서초구 반포동 한 단지의 1주택자 보유세는 60%에서 80%로 올라갈 경우 약 1,478만 원에서 약 2,210만 원으로 49.6% 증가하는 것으로 나타났습니다. (/출처: 이코노미스트)
매물 잠김이 작동하려면 한 가지 전제가 필요합니다.
보유 부담이 매도 부담보다 작다는 전제입니다.
보유세가 단계적으로 강화되면 이 전제가 흔들립니다.
대통령이 직접 언급한 “버티는 세금이 더 비싸진다”는 발상이 정확히 이 지점을 겨냥한 것으로 해석됩니다.
양도세는 한 번 내고 끝이지만 보유세는 매년 부과되기 때문에, 시간이 갈수록 누적 부담이 커지는 구조입니다.
보유세를 5년만 더 내고 나면 양도세 중과를 한 번 감수하는 것과 비슷한 부담이 되고, 10년이면 오히려 보유 쪽이 더 비싸지는 손익분기점이 만들어집니다.
이 경우 다주택자는 중과세를 감수하더라도 매도하는 쪽을 택할 가능성이 다시 높아집니다.
특히 비거주 1주택자에 대한 차별 과세가 도입되면 파급은 다주택자 범위를 넘어섭니다.
강남에 집을 두고 다른 지역에 거주하는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 보유자, 지방 소재지의 본가를 두고 서울에 별도 주택을 보유한 사람들까지 정책 사정권에 들어옵니다.
이 그룹이 매도로 돌아서면 단기 매물 출회 규모는 다주택자 매도 때보다 더 클 수 있다는 분석도 나옵니다.
두 시나리오 중 어느 쪽이 우세할지를 가르는 가장 큰 변수가 7월 세법 개정안의 강도와 시행 시점인 셈입니다.
매도자와 매수자가 각각 점검할 것
매도 의사가 있는 다주택자라면 보유 주택의 조정대상지역 여부부터 확인해야 합니다.
비조정대상지역이라면 5월 10일 이후에도 중과세율은 적용되지 않습니다.
5월 9일까지 계약을 끝낸 경우에는 잔금 기한(기존 4개월, 신규 지정 6개월)을 정확히 계산해두는 게 좋고, 토지거래허가구역에 해당한다면 허가 신청 시점이 5월 9일 안에 들어왔는지가 점검 포인트입니다.
분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터, 조합원입주권은 관리처분계획 인가 이후부터 주택 수 산정에 포함된다는 점은 자주 놓치는 부분이고, 주거용 오피스텔도 실제 용도가 주거라면 주택 수에 들어갑니다.
보유 기간이 1년 미만이라면 단기 세율(70%)과 중과세율 중 큰 세액이 적용된다는 점, 동일 과세연도에 여러 채를 양도하면 누진세율 구조 때문에 합산 부담이 커진다는 점도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
매수자 입장에서는 5월 10일 이후 분위기를 그대로 받아들이지 않는 게 좋습니다.
매물 잠김으로 단기 호가가 오를 수는 있지만, 7월 세법 개정안이 강하게 나오면 흐름이 다시 뒤집힐 여지가 있습니다.
강남권 핵심지는 매물 잠김 효과가 강하게 나타날 가능성이 큰 반면, 다주택자가 차익이 적은 외곽 자산부터 정리하는 패턴이 이어진다면 강북·경기권 외곽에서는 오히려 매물이 늘어날 수 있습니다.
한강벨트와 핵심 4구처럼 지역별 흡수 속도가 두 배 차이 나는 현상도 5월 이후 더 벌어질 가능성이 있어, 평균 수치만 보고 판단하기 어려운 시기입니다.
결국 5월 10일은 한 사이클의 끝이라기보다 다음 라운드의 시작점에 가깝다고 보는 게 정확할 것 같습니다.
진짜 변곡점은 6·3 지방선거 결과와 7월 세법 개정안이 만나는 그 자리에서 만들어질 가능성이 큽니다.