재건축∙재개발, 조합설립부터 입주까지 9단계

재건축과 재개발은 같은 도시정비법의 테두리 안에 있지만, 실제로는 출발선부터 규제 체계, 조합원 자격, 부담금 부과 여부까지 모두 다른 두 제도입니다.
재개발은 도로·상하수도 같은 기반시설이 열악한 지역의 주거환경을 개선하는 사업으로 개발 성격이 강하고, 재건축은 기반시설은 양호하지만 건물 자체가 낡은 공동주택을 헐고 다시 짓는 사업으로 재축조라고 생각하시면 됩니다.
이 차이가 9단계 프로세스 전반에 걸쳐 미묘하지만 결정적인 편차를 만듭니다.
이 글에서는 정비기본계획부터 이전고시까지 9단계를 따라가며, 각 단계의 법적 효력과 실제 리스크를 정리합니다.
최근 2024년 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법) 개정으로 2026년 1월 2일부터 시행된 ‘재건축진단’ 제도와 조합설립 동의율 완화까지 함께 반영했습니다.

1단계, 정비기본계획 수립과 정비구역 지정

사업의 지리적 경계가 정해지는 단계입니다.
특별시장·광역시장 등이 10년 단위의 정비기본계획을 수립하고, 이 계획에 따라 시장·군수등이 정비구역을 지정·고시하면(도시정비법 제8조, 제16조) 해당 구역이 정비사업의 대상이 됩니다.
재개발은 노후·불량 건축물 비율, 호수밀도, 접도율 같은 기반시설 요건으로 판단하고, 재건축은 주거환경 적합성과 건축물 상태를 봅니다.

이 단계의 리스크는 구역 자체가 해제될 가능성입니다.
도시정비법 제20조에 따라 지정 후 일정 기간 내에 추진위원회 구성 승인이나 조합설립 인가 신청이 이루어지지 않으면 지자체장이 구역을 해제할 수 있습니다.
재건축·재개발 프로세스 전 과정에서 가장 오래 정체되는 구간이 바로 이 초입 구간인데, 10년 넘게 정비구역으로만 남아 있다가 해제되는 사례도 적지 않습니다.

2단계, 추진위원회 구성과 승인

토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립추진위원회를 구성하고, 시장·군수등의 승인을 받는 단계입니다(도시정비법 제31조).
추진위원회는 조합이 아직 만들어지지 않은 상태에서 사업을 준비하는 임시 기구로, 정비사업전문관리업자 선정, 설계자 선정 같은 조합설립 전 단계의 업무를 수행합니다.

추진위원회는 법적으로 조합과 명확히 구분됩니다.
권한이 제한적이고, 결정사항이 나중에 조합에서 번복되는 일도 흔합니다.
특히 재건축 사업에서는 이 단계에서 과거 ‘안전진단’ 실시 요청 권한을 확보하는 것이 중요했는데, 뒤에서 보듯 2026년부터는 제도 자체가 크게 바뀌었습니다.

3단계, 재건축진단 (재건축 한정)

2024년 개정 도시정비법이 2026년 1월 2일부터 시행되면서, 종전의 ‘안전진단’이 ‘재건축진단’으로 명칭과 운영 방식이 모두 개편됐습니다(도시정비법 제12조).
과거에는 안전진단 D·E등급을 받아야만 정비구역 지정, 추진위 구성, 조합설립으로 나아갈 수 있었습니다.

개정법에서는 재건축진단 실시 시점을 사업시행계획인가 전까지로 늦출 수 있어, 진단 통과 없이도 정비구역 지정과 조합설립 등 후속 절차를 진행할 수 있게 됐습니다.
국토교통부는 이 개편으로 재건축 사업 기간이 최대 3년가량 단축될 수 있다고 설명합니다.

/출처: 재건축 패스트트랙 보도자료

이 단계는 재건축 고유 과정이며, 재개발에는 해당하지 않습니다.
재개발은 구역 자체가 열악한 기반시설로 지정되므로 별도의 건축물 노후도 진단을 거치지 않습니다.

4단계, 조합설립인가 – 사업의 법적 주체 탄생

사업을 실제로 끌고 갈 법인격이 만들어지는 단계로, 전체 프로세스에서 가장 결정적인 분기점 중 하나입니다.
도시정비법 제35조는 재건축과 재개발의 동의율 요건을 각각 다르게 규정합니다.
재개발은 토지등소유자의 4분의 3 이상 + 토지면적의 2분의 1 이상 동의가 필요하고,
재건축은 각 동별 구분소유자 과반수 + 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 + 토지면적의 100분의 70 이상 동의가 필요합니다.
재건축 동의율은 2026년 1월 시행 법에서 종전 4분의 3(75%)에서 10분의 7(70%)로 완화되어 문턱이 낮아졌습니다.

/출처: 도시정비법

조합설립인가가 나면 조합은 법인격을 얻고, 이 시점부터 투기과열지구에서 재건축 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한됩니다(도시정비법 제39조 제2항).
즉 조합설립인가 이후 재건축 사업지의 부동산을 매수하면 조합원 자격을 인정받지 못해 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
다만 장기보유 1주택자, 상속, 해외 이주 등 예외 사유가 있습니다.
재개발은 조합설립인가가 아니라 관리처분인가 이후에 같은 제한이 적용된다는 점이 자주 혼동하는 지점입니다.

5단계, 건축심의와 사업시행계획인가

정비계획의 세부 내용을 구체화한 사업시행계획서를 작성하고, 건축위원회 심의를 거쳐 시장·군수등의 인가를 받는 단계입니다(도시정비법 제50조).
이 단계를 통과하면 용적률·건폐율·세대수·임대주택 비율 같은 사업의 골격이 법적으로 확정되고, 개략적인 분담금 추정치가 나옵니다.
이주 및 철거 시점도 이때 예고됩니다.

또 이때부터 리스크의 성격이 달라집니다.
심의 과정에서 용적률 인센티브나 공공기여 비율이 조정되면서 사업성이 흔들리는 일이 자주 발생하기도 합니다.
즉, 이 단계까지는 분담금이 ‘추정치’일 뿐 확정이 아닙니다.
따라서 조합원 입장에서는 사업시행인가만으로 분담금을 확정적으로 알기 어렵다는 점이 리스크로 작용할 수 있을 것 같습니다.

6단계, 관리처분인가 – 입주권 발생

분양 신청을 받고, 조합원별 종전자산(기존 부동산)을 감정평가해 권리가액을 확정한 뒤, 새 아파트 중 어느 호수를 어떤 조건으로 공급할지 정하는 계획을 관리처분계획이라 합니다.
이 계획을 시장·군수등이 인가하는 것이 관리처분인가입니다(도시정비법 제74조).
전 과정에서 투자자가 가장 주목하는 단계가 바로 여기입니다.

관리처분인가가 고시된 시점 이후부터는 해당 부동산이 법적으로 주택이 아니라 ‘입주권’으로 전환됩니다.
양도소득세·취득세 체계부터 달라지고, 세대수 계산 방식도 달라집니다.
또한 재개발 조합원 지위 양도 제한은 관리처분인가 이후부터 적용됩니다(도시정비법 제39조 제2항).
즉 재개발 구역에서는 관리처분인가가 고시된 뒤에 매수한 사람은 조합원이 될 수 없고 현금청산 대상이 됩니다.
분담금이 실질적으로 확정되는 시점이기도 해서, 통상 이 단계 이후에는 사업 불확실성이 한 단계 낮아진다고 볼 수 있습니다.

다만 공사비 증액, 분양 시장 악화 등으로 추가 분담금이 발생할 가능성은 여전히 남아 있습니다.

7단계, 이주·철거

관리처분인가 고시 이후 조합원과 세입자가 이주하고, 기존 건축물을 철거하는 단계입니다.
분양 신청을 하지 않았거나 분양 대상에서 제외된 소유자는 이 단계에서 현금청산 대상자로 최종 확정됩니다.

이 구간은 명도 분쟁과 세입자 보상 갈등이 집중되는 시기입니다.
도시정비법 제81조가 사용·수익 중지 근거를 두고 있지만, 실제로는 명도소송을 거쳐야 하는 경우도 많아 사업 일정이 지연되는 원인 중 하나가 됩니다.
재개발은 원주민 세입자 비중이 높아 보상 협상이 더 복잡한 경향이 있고, 재건축은 구분소유자 중심이라 상대적으로 단순한 편입니다.

8단계, 착공·일반분양·준공

철거가 끝나면 시공사가 착공하고, 조합원 배정분을 제외한 물량을 일반 분양합니다.
이 단계의 리스크는 공사비 갈등입니다.
최근 2023~2025년 사이 자재비와 인건비 상승으로 시공사가 조합에 공사비 증액을 요구하는 사례가 빈번해졌고, 이에 따른 분쟁이 장기화되면 입주가 수개월에서 수년까지 지연되기도 합니다.
도시정비법 제29조의2는 한국부동산원·LH 등에 공사비 검증을 요청할 수 있도록 근거를 두고 있어, 조합이 검증을 거쳐 협상력을 확보하는 경로가 마련돼 있습니다.

일반분양 결과도 조합원에게 직접 영향을 미칩니다.
분양이 잘되면 사업비 부담이 분산되지만, 미분양이 쌓이면 조합이 그 손실을 떠안으며 추가분담금으로 이어질 수 있습니다.
바로 이 구간이 관리처분인가 이후에도 여전히 남는 불확실성이라는 점에서 중요한 리스크라고 볼 수 있습니다.

9단계, 준공인가와 이전고시

공사가 끝나면 사업시행자가 준공인가를 받고(도시정비법 제83조), 대지확정측량을 거쳐 대지·건축물의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 이전고시를 합니다(도시정비법 제86조).
이전고시가 공보에 고시되면, 그 다음 날 조합원은 새 아파트의 소유권을 취득합니다.
법적으로 정비사업이 종결되는 순간이 바로 이 고시일입니다.

재건축의 경우 이 단계 부근에서 재건축초과이익 환수 부담금 부과 절차가 시작됩니다.
2024년 개정된 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」은 조합원 1인당 평균 초과이익 8,000만원까지를 면제하고, 부과 개시 시점을 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립인가일로 조정했습니다.
또 장기보유 1세대 1주택자는 최대 70%까지 감면받을 수 있고 60세 이상 고령자는 납부 유예가 가능합니다.
재개발은 재초환 대상이 아닙니다.
두 제도가 9단계의 마지막 국면에서 다시 한번 갈리는 지점입니다.

9단계 중 핵심 법적 효과

정리하면, 중급 독자가 재건축·재개발 프로세스를 정리할 때 꼭 붙잡아야 하는 세 기준선은 분명합니다.
첫째, 투기과열지구에서 조합원 지위 양도가 제한되는 시점은 재건축이 조합설립인가, 재개발이 관리처분인가입니다.
둘째, 부동산이 주택에서 입주권으로 바뀌고 분담금이 실질 확정되는 시점은 관리처분인가입니다.
셋째, 재건축초과이익 환수 부담금의 부과 개시 시점은 조합설립인가일, 부과 종료 시점은 준공 시점이며, 재개발은 이 부담금 자체의 대상이 아닙니다.

프로세스 각 단계의 법적 효력이 이 세 기준선을 따라 움직인다는 감각만 잡히면, 이후 파생되는 규제와 세제 이슈를 훨씬 수월하게 따라갈 수 있습니다.
앞으로 이 블로그에서 재건축, 재개발과 같은 재정비사업과 관련된 규제나 세제 이슈도 하나씩 정리할 생각입니다.