압구정2구역 재건축, 2조 7,489억 도급계약과 6개 구역 중 첫 출발

압구정 재건축 6개 구역 중 가장 먼저 시공사 윤곽을 마무리한 곳은 2구역입니다.
2025년 9월 27일 시공사 선정 총회에서 현대건설이 조합원 90%의 찬성으로 가결됐고, 2026년 3월 30일에는 공사비 2조 7,489억 원 규모의 공사도급계약까지 체결됐습니다. (/출처: 현대건설 보도자료)
같은 날 인허가를 위한 통합심의도 함께 접수되며, 시공사 선정 이후 통상적인 흐름보다 한 박자 빠른 속도를 보이고 있습니다.

참고로 압구정 전체 흐름은 압구정 재건축 6개 구역 정리 글에서 확인할 수 있습니다.
이 글에서는 2구역이 6개 구역 가운데 어떤 위치에서 출발했고, 시공사 선정 과정에서 어떤 변수가 작용했으며, 단지 청사진과 평형별 분담금, 그리고 매수·입주를 둘러싼 제도적 변수까지 한 글에 정리합니다.

신현대 9·11·12차, 압구정 첫 번째 사업장

압구정2구역은 강남구 압구정동 434번지 일대 19만 2,910㎡ 부지를 대상으로 하는 정비사업입니다.
포함 단지는 신현대 9·11·12차로, 1982년 건립 이후 약 44년 만의 재건축입니다. (/출처: 한국경제)
현재 27개 동 1,924가구가 들어서 있고, 재건축이 마무리되면 14개 동 2,571가구로 다시 태어납니다.
이 가운데 임대주택은 321가구, 일반분양은 약 300가구 수준으로 구성되며, 나머지는 조합원 분양 물량입니다. (/출처: 매일경제)
지하 5층·지상 65층 규모로, 압구정 한강변 단지 가운데 가장 먼저 초고층 청사진이 확정된 사업장입니다.

서울시 정비계획안 기준 압구정 아파트지구는 특별계획구역 ①에서 ⑥까지로 구분되어 있고, 2구역은 그중 가장 동측 한강변에 위치합니다.
같은 한강변 단지인 3구역(구현대)과 동서로 맞닿아 있어 향후 두 구역이 거의 같은 시기에 공사를 진행할 가능성이 있고, 인근 현대백화점 본점·현대고등학교 유휴부지 개발과의 연계도 거론되고 있습니다. (/출처: 비즈한국)
주변 인프라 연계 부분은 별도 섹션에서 다시 짚겠습니다.

시공사 선정까지 — 삼성물산 불참, 가처분 기각, 90% 찬성의 배경

시공사 선정 과정은 단순히 “현대건설이 단독 응찰로 가결됐다”고 한 문장으로 정리될 수 없는 변수를 거쳤습니다.
조합은 2025년 6월 시공자 선정 입찰 공고를 냈고, 총공사비 2조 7,489억 원, 입찰보증금 1,000억 원이라는 조건을 제시했습니다. (/출처: 비즈한국)
삼성물산은 그해 6월 주택사업본부 산하에 압구정사업소를 신설하고 해외 건축가·시중은행과 손을 잡으며 수주에 강한 의지를 보였지만, 결국 입찰에 참여하지 않았습니다.

삼성물산이 불참을 선언한 이유는 조합 측 입찰 지침에 있었습니다.
조합은 대안설계 범위를 대폭 제한하고, 모든 금리를 CD+가산금리 형태로만 제시하도록 강제했으며, 이주비 LTV 100% 이상 제안 불가, 추가 이주비 금리 제안 불가, 기타 금융기법 활용 제안 불가 등 이례적인 조건을 입찰 지침에 담았습니다. (/출처: 비즈한국)
시공사 입장에서 수익성과 사업 유연성을 결정하는 핵심 변수를 모두 봉쇄한 셈이어서, 삼성물산은 일찌감치 발을 빼고 4구역 등 다른 사업장으로 전략을 옮겼습니다.

그 결과 1차 입찰은 2025년 8월 11일 현대건설 단독 응찰로 유찰됐습니다.
1차 유찰 직후 일부 조합원은 시공자 선정 계획을 확정한 대의원회 결의에 하자가 있다며 서울중앙지법에 시공사 선정 절차 정지 가처분을 신청했지만, 법원은 2025년 9월 26일 이 가처분을 기각했습니다. (/출처: 이데일리)
가처분이 기각되면서 다음날인 9월 27일 시공사 선정 총회가 예정대로 진행됐고, 조합원 1,431명 중 1,286명이 찬성표를 던지며 약 90%의 찬성률로 현대건설이 시공사로 가결됐습니다.

이 표심을 끌어낸 요인은 단순히 “단독 응찰이라서 통과됐다”로 설명되지 않습니다.
현대건설은 입찰 공고 이전부터 ‘OWN THE 100’ 설계 콘셉트로 조합원 설득 작업을 진행했고, 단지 전 세대 한강 조망 청사진과 함께 분담금 입주 후 최장 4년 유예, 추가 이주비 LTV 100%, 추가 이주비 금리를 기본 이주비와 동일하게 적용하는 금융 패키지를 일찍 공개했습니다. (/출처: 더퍼블릭)
조합원 입장에서는 단독 응찰임에도 거부할 명분이 약했고, 가처분 기각이라는 사법 판단까지 더해지면서 표결 흐름이 빠르게 가결로 모였습니다.

도급계약 체결과 통합심의 동시 접수

시공사 선정 이후 도급계약까지의 흐름은 통상적인 정비사업보다 빠르게 진행됐습니다.
일반적으로 시공사 선정 이후 계약 협상에 수개월이 걸리지만, 2구역 조합은 시공사 선정 직후부터 조합원 평형 여론조사와 통합심의 준비를 병행했습니다. (/출처: 서울경제)
그 결과 2026년 3월 30일 강남구 신사동 디에이치 갤러리에서 공사비 2조 7,489억 원 규모의 공사도급계약이 체결됐고, 같은 날 인허가 절차를 위한 통합심의가 동시에 접수됐습니다.

3.3㎡당 공사비는 1,150만 원입니다.
직전 정비계획 단계의 추정 공사비가 3.3㎡당 1,000만 원 수준이었던 점을 감안하면 약 15% 상승한 수치이고, 이후 압구정4구역 예정 공사비가 3.3㎡당 1,250만 원으로 잡혔다는 점을 보면 (/출처: 비즈한국) 한강변 초고층 사업장의 도급단가가 빠르게 오르고 있다는 시그널로 읽힙니다.
2구역의 도급단가는 2026년 5월 시점 기준 압구정 단지 가운데 상대적으로 낮은 편에 속하지만, 그 자체가 후행 구역의 협상 기준점이 될 가능성이 있습니다.

단지 청사진 – 헤더윅 설계, 100년 숲, 클럽 압구정

현대건설이 제시한 단지 청사진은 단순한 초고층 아파트가 아니라, ‘한강 100년 랜드마크’를 표방하는 글로벌 협업 프로젝트의 성격을 띱니다.

설계는 영국의 건축가 토마스 헤더윅(Thomas Heatherwick) 스튜디오가 참여합니다.
뉴욕의 베슬(Vessel)·리틀 아일랜드(Little Island), 도쿄의 아자부다이 힐스(Azabudai Hills) 등 글로벌 랜드마크를 설계한 인물로, 한강의 물길과 지형의 흐름에서 모티브를 얻은 입체적 입면이 압구정2구역의 외관 콘셉트로 잡혀 있습니다. (/출처: 스마트에프엔)
세대 단위에서는 최고 14m 높이의 하이 필로티, 세대 바닥과 같은 높이의 ‘제로 레벨’ 설계, 2.9m 천장고, 독일 고급 창호를 적용해 전 세대 한강 조망 청사진을 구현한다는 구상입니다. (/출처: 현대건설 보도자료)

조경은 120년 역사의 일본 조경 명가 그린 와이즈가 맡습니다.
일반 아파트 단지의 토심이 평균 1.2m인 것과 달리 2m 이상을 확보해, 100년 후에도 조경이 숲으로 성장할 수 있는 기반을 마련했다는 점이 차별 포인트입니다.
전국에서 엄선한 상징목을 식재하고, 입주 후 5년간 무상 관리 서비스를 제공하며, 단지 조경이 한강공원과 맞닿은 거대한 생태축으로 확장되도록 설계됐습니다.
이 콘셉트가 단지 중앙의 ‘100년 숲(百年森林)’이며, 공중 데크 산책로와 10개의 테마 정원이 함께 들어섭니다.
구조 설계는 싱가포르 마리나 베이 샌즈·상하이 타워 등을 담당한 영국 엔지니어링 그룹 ARUP이 참여해, 65층 초고층 단지의 내진·풍동 해석을 책임집니다.

커뮤니티 시설 ‘클럽 압구정’은 약 4만 2,535㎡(약 1만 2,867평) 규모로, 세대당 약 16.5㎡(약 5평)가 제공됩니다. (/출처: 핸드메이커)
국내 재건축 단지 최초로 도입되는 시설로 세대별 독립형 프라이빗 스튜디오, 24시간 헬스케어 컨시어지 센터, 미술관급 온도·습도·보안 설비를 갖춘 프라이빗 아트 수장고가 포함됐고, 국내 최장 32m 비거리를 갖춘 복층 실내 골프연습장, 호텔급 사우나, 인도어 서핑이 가능한 수영장 등 100여 가지 프로그램을 운영할 수 있도록 설계됐습니다.
게스트하우스는 에르메스의 향과 침구, 스파는 록시땅과의 협업, 올데이 다이닝은 현대백화점·정호영 셰프와의 협업으로 채워진다는 청사진입니다.

여기에 현대자동차그룹의 역량을 결합한 ‘로봇 친화형 단지’ 구상도 포함됩니다.
설계 단계부터 로봇 이동 동선을 반영하고, 퍼스널 모빌리티·무인 셔틀·무인 소방·전기차 충전·발렛 주차에 로보틱스 기술을 적용한다는 계획입니다.
물론 이러한 청사진이 실제로 구현되기까지는 인허가·시공·운영 단계의 변수가 남아 있고, 입주 시점(2030년대 중후반)의 기술 트렌드와 일치하지 않을 가능성도 있습니다.
그럼에도 단지 슬로건 ‘OWN THE 100’과 함께 현대건설이 압구정 전체에 걸친 통합 비전으로 제시하는 핵심 콘셉트입니다.

평형별 추정 분담금과 비례율 변동

조합원이 가장 궁금해 하는 평형별 분담금은 도급계약 단계에서는 아직 확정되지 않습니다.
조합원 개별 분담금은 향후 관리처분계획 인가 단계에서 종전자산 감정평가와 종후자산 평가를 거쳐 정해지기 때문입니다.
다만 조합이 2025년 9월 조합원에게 발송한 제4차 희망평형 설문조사에는 KB부동산시세 기준의 추정 분담금이 안내됐고, 이를 통해 분담금의 윤곽을 가늠해 볼 수 있습니다. (/출처: 매일경제)

추정 분담금의 핵심 흐름은 사업성 지표인 비례율 변동입니다.
2024년 정비계획 단계의 추정 비례율은 약 62%였는데, 2025년 9월 기준으로는 약 42%까지 떨어졌습니다. (/출처: 뉴스웨이)
1년 사이 인근 신고가 거래로 종전자산 가치가 빠르게 오른 데다, 공사비도 3.3㎡당 1,000만 원에서 1,150만 원으로 약 15% 상승한 결과입니다.
일반분양가는 같은 기간 3.3㎡당 8,000만 원에서 9,000만 원으로 올랐지만, 공사비·집값 상승분이 이를 상회해 비례율이 하락했습니다.

평형별로 보면 부담은 대형 평형 소유주에게 더 크게 누적됐습니다.
신현대 11차 전용 182.96㎡(약 55평) 소유주가 향후 전용 204㎡(약 62평)를 신청할 경우 추정 분담금은 약 28억 1,250만 원으로, 1년 전 같은 시나리오의 추정치(약 18억 5,414만 원)보다 약 10억 원 늘었습니다.
펜트하우스 구간으로 가면 격차는 더 벌어집니다. 전용 300㎡(약 125평) 펜트하우스 분양가는 약 210억 7,070만 원으로 추산되고, 신현대 11차 전용 183㎡ 소유주가 시세 기준 약 104억 원의 종전자산으로 이 펜트하우스를 분양받으려면 추가 분담금이 약 166억 원에 달합니다.
반면 전용 108㎡ 소유주가 전용 84㎡를 신청하는 경우에는 분담금이 소폭 감소하는 시나리오도 함께 안내됐습니다.

조합원 분양가는 3.3㎡당 8,000만 원대 중반 수준으로, 일반분양가(9,000만 원)와의 격차가 조합원 혜택 구간이 됩니다.
다만 위 수치는 모두 정비계획·희망평형 조사 단계의 추정치이며, 실제 분담금은 사업시행계획 인가 고시일 기준의 종전자산 감정평가와 분양신청기간 만료일 기준의 종후자산 평가를 거쳐 관리처분계획 인가 단계에서 확정됩니다.
그 사이 시세가 더 오르거나 공사비가 추가로 변동되면 비례율과 분담금 모두 재산정됩니다.

도급계약 이후와 입주 시점

도급계약이 끝났다고 해서 사업이 곧바로 착공으로 이어지는 것은 아닙니다.
도시정비법상 정비사업은 정비구역 지정 → 정비계획 인가 → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 관리처분계획 인가 → 이주·철거 → 착공 → 준공 순으로 단계가 이어지고, 2구역의 다음 마일스톤은 통합심의를 거친 사업시행인가입니다.

일반적인 정비사업의 단계별 소요 기간을 짚어보면, 사업시행인가에 약 1~2년, 관리처분계획 인가에 추가 1년, 이주·철거에 1~2년, 본격 시공에 약 4~5년 정도가 소요됩니다.
조합과 시공사가 통합심의 접수를 도급계약 체결과 같은 날 진행한 것은 사업시행인가 단계의 시간을 압축하겠다는 의지로 읽힙니다.
다만 통합심의는 도시계획·건축·교통·환경 등 여러 분야의 심의가 묶이는 절차이기 때문에, 일부 항목에서 보완 요구가 나오면 사업시행인가 시점이 추가로 미뤄질 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

조합원 입장에서 분담금 납부 일정도 관건입니다.
통상 분담금 납부는 입주 시점에 100%가 이뤄지지만, 현대건설은 분담금 입주 후 최장 4년 유예 조건을 제안했습니다.
대출로 분담금을 마련하기 어려운 조합원에게는 시공사가 책임지고 자금을 직접 조달해 입주 후 4년까지 납부를 미룰 수 있게 한다는 구조입니다.
이주비도 기본 이주비 6억 원 외에 추가 이주비 LTV 100%를 현대건설이 책임 조달하고, 추가 이주비 금리를 기본 이주비와 동일하게 적용한다는 제안이 포함됐습니다.
다만 유예는 부담을 줄이는 것이 아니라 지연하는 것이며, 4년 후 일시 납부가 시작될 때 금리·자산 가치 흐름에 따라 실질 부담이 어떻게 잡힐지는 입주 시점 시장 환경에 따라 달라집니다.

실제 입주는 사업시행인가, 관리처분, 이주, 철거, 착공 단계를 모두 거쳐야 하기 때문에 2030년대 중후반 사이에 가능할 전망입니다.
조합과 시공사의 인허가 동시 추진 의지를 감안해도 7~10년 이상이 소요되는 일정입니다.

토지거래허가구역과 매수·실거주 변수

압구정 아파트지구는 토지거래허가구역으로 묶여 있어, 매수 단계에서부터 별도의 행정 절차와 실거주 의무가 따라붙습니다.
서울시는 2026년 4월 1일 도시계획위원회에서 강남구 압구정 아파트지구를 비롯한 약 4.6㎢를 2027년 4월 26일까지 토지거래허가구역으로 재지정했습니다. (/출처: 주간한국)
거기에 더해 2025년 10월 20일부터는 서울 전역·경기 12곳이 토지거래허가구역으로 확대 지정되어, 압구정은 강남구 차원과 압구정 아파트지구 차원에서 이중으로 묶여 있는 상태입니다.

토지거래허가구역에서 주거용 아파트를 매수하려면 매수 후 4개월 이내에 입주해야 하고, 입주 후 2년간 실거주 의무가 발생합니다.
임대를 놓거나 전세를 끼고 사는 갭투자가 사실상 불가능하며, 가계약 → 허가 신청 → 허가 완료 → 본계약 및 잔금 순으로 거래가 진행됩니다.
다만 2026년 5월 12일 국토교통부는 무주택자가 세입자 있는 주택을 매수하는 경우에 한해 임대차 계약 종료 시점까지 입주 의무를 한시적으로 유예하는 시행령 개정안을 입법예고했습니다.
2026년 12월 31일까지 신청분에 한해 적용되며, 매수자가 발표일부터 허가 신청일까지 계속 무주택 상태를 유지해야 한다는 엄격한 자격 요건이 붙습니다.

이 제도는 압구정2구역 매수 결정에 두 가지 의미를 가집니다.
첫째, 갭투자가 막혀 있기 때문에 매수자는 실거주를 전제로 자금 계획을 짜야 합니다. 둘째, 무주택 실수요자가 세입자 있는 매물을 잡기에는 2026년 말까지가 한시적 기회 구간이 됩니다.
다주택자의 추가 매수는 사실상 차단된 상태이고, 2026년 5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서 다주택자 매도 압력은 5월 9일 직전 한 차례 정점을 거친 상태입니다.

주변 인프라 연계 – 현대백화점·현대고 유휴부지

압구정2구역의 매력 가운데 자주 거론되는 것이 단지 자체의 청사진뿐 아니라 주변 인프라와의 연계 가능성입니다.
정비업계 보도에 따르면 단지에서 압구정역과 현대백화점 본점이 직접 연결되는 동선이 검토되고 있고, 입주민 전용 게이트가 별도로 설치되는 구상도 거론됐습니다. (/출처: 비즈한국)
이러한 동선이 실제로 구현되면 단지에서 도보로 백화점·지하철·한강공원을 차례로 연결할 수 있어, 보행 동선 자체가 단지의 차별점이 됩니다.

여기에 현대건설은 2구역과 맞닿은 현대백화점 압구정 본점 재건축, 현대고등학교 유휴부지 개발 같은 인근 사업도 함께 검토하고 있어, 단지·상업·교육·녹지 축이 한 묶음으로 재편될 가능성이 있습니다.
이러한 부분이 1차 입찰에서 다른 시공사가 적극적으로 도전하지 않은 배경으로도 거론됐는데, 같은 그룹 계열의 인접 자산 개발을 따라가기 어려운 구도라는 평가가 있었기 때문입니다.
다만 백화점 재건축·학교 유휴부지 활용은 모두 별도 인허가와 협의 절차를 거치는 사안이라, 단지 인허가와 동일한 일정으로 진행된다고 보기는 어렵습니다.
어디까지 함께 묶이고 어디부터 분리될지는 향후 사업시행인가 단계에서 윤곽이 잡힐 전망입니다.

압구정 6개 구역 중 2구역

2구역은 압구정 6개 구역 가운데 ‘가장 먼저 시공사 윤곽을 마무리한 사업장’이라는 위치를 가지고 있습니다.
2026년 5월 한 달 동안 4구역(5월 23일)·3구역(5월 25일)·5구역(5월 30일)의 시공사 선정 총회가 연이어 열리지만 (/출처: 파이낸셜뉴스), 도급계약 단계까지 진행된 곳은 여전히 2구역뿐입니다.
같은 한강변 단지인 3구역과 5구역은 시공사 선정 단계, 4구역은 단독 응찰에 따른 수의계약 전환을 앞두고 있어, 2구역이 협의한 도급단가와 금융 조건은 후행 구역의 협상 기준점이 될 가능성이 있습니다.

현대건설이 압구정 2구역에 ‘OWN THE 100’, 3구역에 ‘OWN THE ONE’, 5구역에 ‘OWN THE NEW’ 등 구역별 차별화 슬로건을 내건 점도 같은 맥락에서 읽힙니다.
3구역에서는 RAMSA·모포시스, 5구역에서는 RHSP 등 글로벌 설계사와의 협업을 내세웠고, 17개 금융기관과의 업무협약을 통해 ‘압구정 현대’라는 통합 비전을 구체화하고 있습니다.
2구역이 압구정 재건축 전체의 기준점 역할을 한다는 정비업계의 평가도 이러한 흐름과 맞닿아 있습니다.